賃料保証料(満室保証料)の取り扱い

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賃貸用の「マンション」や「アパート」などの売買に当たっては、購入当初に賃料収入が発生しない又は安定しないリスクを保証するために、一定の期間、売主などが賃料保証をすることがあります。

この時の賃料保証料については、消費税法上、2つの取り扱いがありますので、覚えておきましょう。

① 賃貸借契約の当事者間における賃料保証契約に基づくもの

このタイプは、レオパレス(不動産会社)などが行っているものが有名です。

具体的には、マンション(又はアパート)のオーナーが不動産会社に賃貸(マスターリース)し、さらに、不動産会社が個々の部屋を第三者に転貸(サブリース)する場合において、不動産会社がオーナーに対して一定期間のマスターリース賃料を保証するものです。

この時に、不動産会社がオーナーに対して支払う対価は、名目が「保証料」であっても、その実体は「賃貸借契約に基づく賃料」ですから、消費税法上は「住宅賃料の支払、すなわち、資産の譲渡等の対価」として取り扱います。

なお、賃貸借契約の当事者とは「賃貸人と賃借人」又は「転貸人と転借人」との関係を言います。

② 賃貸借契約の当事者以外の者との賃料保証契約に基づくもの

このタイプは、不動産の売買があった場合に、売主が買主に入居者がいない物件を売買するときに、初期賃料を保証することで、売りやすくするためによく行われています。

この場合、保証賃料を支払う売主と買主との間には賃貸借契約は存在していないため、その保証料は「不動産の貸付けの対価」には該当せず、空室期間の逸失利益の保証に基づくものであるため、不課税取引となります。